Als revitaliseren niet meer lukt: vakantieparken transformeren 

Soms is het revitaliseren van een vakantiepark niet meer mogelijk, bijvoorbeeld doordat elk toeristisch toekomstperspectief ontbreekt en er geen manier is om dat te doorbreken. Wat dan? Een (mogelijke) oplossing is het park transformeren: een nieuwe bestemming geven. De provincie Overijssel wil altijd zoveel als mogelijk de recreatieve functie van een park behouden. Maar als het duidelijk is dat er geen ‘recreatief perspectief’ is, dan is transformatie mogelijk. 

Transformatie is nodig als het echt niet meer lukt om een vakantiepark weer in ere te herstellen. Jeske van Gerven, projectleider Expertisecentrum Vitale Vakantieparken is er duidelijk over: “Illegale bewoning is een onwenselijke situatie die je op wilt heffen. Door de onzekere situatie waarin mensen verkeren, investeren zij niet in de vakantiewoning. Hierdoor kunnen bepaalde groepen, die je liever niet wilt, zich aangetrokken voelen door een vakantiepark. De ruimtelijke kwaliteit van het gebied gaat daardoor omlaag.” Je wilt dus duidelijkheid bieden aan bewoners. Je zou óf moeten handhaven óf moeten legaliseren of zelfs transformeren. Let op: met transformeren ga je een stap verder dan wat meestal onder legaliseren verstaan wordt. Je geeft geen woonvergunning of gedoogbeschikking af per perceel, maar je herbestemt een heel park. Dat vergt een zorgvuldig proces met diverse (ruimtelijke) afwegingen.  

Waarom vakantieparken transformeren? 

Transformatie komt in de Overijsselse praktijk vooral voor bij parken die al volledig bewoond worden. Sylvie Uenk, projectleider herstructurering en transformatie van het programma Vitale Vakantieparken op de Veluwe, ziet nog een andere reden: “Op sommige plekken liggen zoveel vakantieparken dicht op elkaar, dat er best meer lucht mag komen. Als gemeente kun je het park opkopen en er het recreatielandschap mee verbeteren.” 

Een tijdelijke functie als opmaat naar de transformatie  

Het is op meerdere manieren interessant om vóór de daadwerkelijke transformatie een tijdelijke functie te kiezen. Uenk vertelt dat je een park bijvoorbeeld 8 jaar beschikbaar kunt maken voor bewoning door arbeidsmigranten, voordat het een natuurbestemming krijgt. “Die 8 jaar maken het project financieel beter haalbaar.” Van Gerven vult aan: “In de omgevingsverordening van de provincie Overijssel staat dat gemeenten dit maximaal 10 jaar mogen doen. Er is geld nodig voor het transformeren zelf, maar ook voor het afwaarderen van de grond: recreatiegrond is meer waard per vierkante meter dan natuur.” 

Tijdelijke functieveranderingen zijn ook denkbaar bij actuele opgaven, bijvoorbeeld in het geval van het tijdelijk huisvesten van Oekraïners of vluchtelingen. Voor Overijssel geldt dat gewerkt wordt aan het vullen van een goede spaarpot om een revitalisering te realiseren na aflopen van de tijdelijke huisvesting. Tijdelijke permanente bewoning levert namelijk veel geld op om daarmee het park te verbeteren voor verblijfsrecreatie. Een andere mogelijkheid is om gedeeltelijk een tijdelijke transformatie door te gaan. Een deel blijft in dit geval wel voor recreatie bestemd.  

Bestuurlijk lef is nodig 

Zo’n transformatie kan een lang en stroperig proces zijn. “Er moeten keuzes gemaakt worden en daar is lef voor nodig.” Het gaat altijd wel tegen iémands belang in, stelt Renée Steenbergen, jurist omgevingsrecht bij BügelHajema en projectleider bij transformaties van vakantieparken. “Zo’n proces is daarom gebaat bij heldere communicatie, heldere kaders vanuit de gemeente en de provincie.” 

Een transformatie heeft te maken met juridische uitdagingen. “Je kunt niet aan mensen een woonbestemming opdringen die de recreatiebestemming willen behouden. De gemeente moet een betrouwbare partner zijn en blijven. Vakantiehuiseigenaren mogen ervan uitgaan dat een recreatiebestemming gehandhaafd wordt ténzij iedereen het erover eens is dat dat niet zinvol is.” Een mooi voorbeeld van bestuurlijk lef is volgens Van Gerven in de gemeente Twenterand te vinden. Daar werden op een vakantiepark kleinschalig Oekraïense vluchtelingen gehuisvest. Het park kwam te koop. De gemeente kocht het aan en breidt nu de huisvesting uit. “Na de periode van huisvesting willen ze het park weer in de markt zetten als vakantiepark.” 

Noodzakelijk gevoel van urgentie 

Een traject naar een transformatie duurt meestal jaren. Een gevoel van urgentie is nodig om niet te verzanden in een traag en stroperig proces. Dat leidt tot onduidelijkheid en tot onrust in de omgeving. Door de belangen van de buurt mee te nemen kun je het draagvlak vergroten. Uenk: “Zo hebben we ergens steeds gecommuniceerd: nu wonen hier arbeidsmigranten, wat mogelijk tot overlast kan leiden, maar na 8 jaar maken we er natuur van. Dan is er een deadline en de transformatie voelt ook voor de omgeving als vooruitgang.” 

Van Gerven heeft een treffend voorbeeld uit de praktijk waar het proces dreigt te verzanden: “Bij een park met zo’n 100 wooneenheden wil een deel van de bewoners graag een woonbestemming, het andere deel niet. Er is een lastige situatie met het recht op overpad; de gemeenschappelijke grond is mandelig verdeeld: iedereen bezit een honderdste deel van de grond en deze is niet toegewezen per perceel. Elke partij heeft eigen belangen. Als tien van de honderd bewoners niet meedoen met de woonbestemming, mogen zij dan nog die weg gebruiken of andersom? De gemeente moet hier regie nemen, maar wat in zo’n situatie bijna altijd gebeurt is dat de keuze uitgesteld wordt: het gevoel van noodzaak ontbreekt.” 

Wie betaalt wat bij een transformatie naar wonen? 

Transformeren is vaak een geldkwestie: het levert geld op (een opwaardering van de bestemming én kost geld, want er moet van alles geregeld worden. Wie wat gaat betalen en wie wat krijgt is dan een lastige kwestie. Dan komen gemeente en parkeigenaren soms ook tegenover elkaar te staan. Gemeenten willen graag verevenen, want eigenaren kunnen profiteren van grond die meer waard wordt en daarmee de kosten voor de transformatie dekken. Maar mensen hebben dat geld niet beschikbaar. 

“En,” vult Steenbergen aan, “mensen begrijpen soms niet waarom men moet betalen voor de woonbestemming, want ze wonen er toch al lang? Hen meenemen in het waarom en hoe van verevenen kost ook veel tijd.” Uenk vindt dat er wel wat tegenover mag staan als vastgoed enorm in waarde toeneemt. “Het geld is dan weliswaar niet nu beschikbaar, maar in de toekomst wel. Er zijn voorbeelden dat woningen over de kop gaan.” 

Wat kan de gemeente doen met de opbrengst van verevenen? 

De gemeente gebruikt het geld dat verevenen opbrengt vaak ten gunste van de recreatie in het gebied zelf door te vergroenen of de aanleg van fietspaden. En natuurlijk is er een investering nodig in het park zelf dat een woonwijk wordt: er moet gewerkt worden aan wegen en afval. “In Harderwijk is zelfs een hele geluidswal opgetrokken”, geeft Uenk als voorbeeld. “Dat zit allemaal in de rekensom.”  

“Omdat mensen het werkelijke bedrag vaak niet kunnen betalen, wordt de betaling ook wel over een aantal jaren uitgestreken”, merkt Uenk op. “Of er wordt voor een relatief laag bedrag gekozen van 10 tot 20.000 euro.” Een andere optie ziet Steenbergen, door het geld pas te innen als het object verkocht wordt. Het is in elk geval belangrijk om op te letten. Als gemeente wil je vooral de mensen vooruit helpen die er nú wonen. Maar soms zien de eigenaren hun woning als vastgoedobject en gaan ze er snel de markt mee op. Voor die speculanten wil je het als gemeente eigenlijk niet doen. 

Woningnood kan een vliegwiel zijn 

Vakantieparken: een oplossing voor de woningnood? Dat vindt Van Gerven te kort door de bocht. Parken liggen vaak in een gebied waar je niet wilt dat gewoond wordt. De woningen zijn bovendien vaak niet geschikt voor reguliere bewoning. Uenk: “Vakantieparken liggen op de mooiste plekken. Die wil je juist toeristisch versterken.” 

Van Gerven ziet wel iets in het tijdelijk permanent bewonen bij een transformatie. “Je kunt daarmee even de druk verlagen op de woningmarkt. Door als gemeente de regie te nemen, houd je de controle op wie er woont, waarom en hoe lang. Dat kan bijvoorbeeld door de doelgroepen vast te leggen.” De bedoeling is dat het mes aan twee kanten snijdt: tijdelijke bewoning kan ook een vliegwiel zijn: de winst die met de volledige bewoning van een park wordt gemaakt, kun je weer gebruiken om te werken aan de vitaliteit. 

Directe links naar relevante documenten/kennis: 

• De ervaringen van op de Veluwe zijn door Vitale Vakantieparken Veluwe gebundeld in een inspiratievol magazine. Je kunt het hier downloaden: https://www.vitalevakantieparken.nl/vitale-vakantieparken/_sitefiles/file/downloads/eigen-publicaties/vitale-vakantieparken-als-laboratorium-voor-transformatie.pdf  

• De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland ondersteunt gemeenten bij specifieke vragen over transformatie van vakantieparken naar wonen. Het expertisecentrum kan je in contact brengen of je kunt zelf contact opnemen. Voor informatie: https://www.rvo.nl/onderwerpen/expertteam-woningbouw/team-transformatie-vakantieparken 
• Vitale Vakantiepark Drenthe ontwikkelde een informatiefolder voor eigenaarsverengingen, om hen meer informatie te geven over wat een transformatie in kan houden voor eigenaren.